Rendement locatif : brut, net, et ce que les annonces « 8 % » oublient
Calculer un rendement locatif avant d’investir : loyer, vacance, taxe foncière, charges, crédit. Pourquoi le brut de l’annonce n’est pas un business plan.
Brut : la formule trop courte
Rendement brut = loyer annuel hors charges / prix d’achat. C’est un filtre, pas une décision. Il ignore : vacance, gestion, non-récupérable de charges, taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt, fiscalité (réel, LMNP, micro-foncier).
Un « 8 % brut » en centre-ville tendu et un « 8 % » sur un bien F avec forte rotation étudiante ne se valent pas. Le coût réel d’achat (notaire + mensualité + taxe) doit entrer dans le dénominateur de votre cash-flow, pas seulement le prix affiché.
Net : la liste minimale
Retranchez, au minimum :
- vacance (même 2 semaines par an) ;
- gestion si vous ne gérez pas vous-même ;
- taxe foncière / 12 ;
- provision travaux (toiture, chaudière, DPE) ;
- intérêts (si crédit).
Le DPE pèse ici deux fois : charges locataire / attractivité du bien, et possibilité de louer selon le calendrier des passoires.
Prix d’achat : DVF plutôt que l’espoir
Surpayer de 10 % pour « le rendement de l’annonce » annule souvent l’avantage. Recalez le prix sur les ventes DVF du même type de bien. EnCasa isole un chapitre investissement indicatif dans le rapport — ce n’est ni un conseil en investissement ni une étude fiscale.