DVF : comprendre les ventes immobilières officielles (et leurs limites)
La Demande de valeurs foncières (DGFiP) est la référence des prix réellement constatés. Mode d’emploi, pièges classiques, et comment la lire à l’échelle d’une adresse.
Qu’est-ce que la DVF ?
La Demande de valeurs foncières est un fichier de la DGFiP. Il recense les mutations à titre onéreux (ventes) publiées par les services de publicité foncière. Depuis l’ouverture des données, chacun peut voir, pour une commune, une rue ou une parcelle, le prix réellement payé, la date, la nature du bien, la surface (quand elle est renseignée).
Ce n’est pas une estimation d’agence. Ce n’est pas un avis de valeur. C’est l’historique des actes. C’est la meilleure ancre disponible pour juger un prix demandé — à condition de savoir ce que le fichier ne dit pas.
Ce que DVF contient (et ce qu’il omet)
Présent : date de mutation, valeur foncière, type de local (maison, appartement, dépendance), nombre de pièces, surface réelle bâtie lorsqu’elle figure dans l’acte, références cadastrales.
Souvent absent ou bruité :
- l’état du bien (rénové / à rénover) ;
- l’étage, l’ascenseur, la vue, le standing de copropriété ;
- les annexes vendues séparément ou packagées (parking, cave) ;
- les ventes hors marché (famille, VEFA mal typées, lots atypiques) ;
- une surface habitable toujours comparable au DPE ou à l’annonce.
Un comparable DVF « 4 200 €/m² à 80 m » n’est utile que si vous avez vérifié qu’il s’agit du même type de bien, d’une surface crédible, et d’une période récente. Un T2 de 28 m² et un T4 de 85 m² dans le même immeuble ne se comparent pas au mètre carré près.
Médiane, moyenne, et pourquoi la médiane gagne
Sur un quartier, quelques ventes de standing tirent la moyenne vers le haut. La médiane (la vente du milieu) est plus robuste. EnCasa affiche des fourchettes et un positionnement par rapport aux ventes du voisinage, pas un « juste prix » magique.
Les statistiques communales (séries plus longues) aident à voir une tendance. Les points bruts récents (souvent 24 mois) aident à juger cette adresse. Les deux se complètent : une commune en baisse et une rue en tension peuvent coexister.
Lire DVF à l’échelle d’une adresse
La bonne séquence :
- Filtrer appartements ou maisons, pas le mélange.
- Garder une fenêtre de surface (±20 % est un ordre de grandeur raisonnable, pas une loi).
- Privilégier la même commune, puis le voisinage immédiat.
- Écarter les mutations aberrantes (1 €, ventes de caves isolées, terrains seuls si vous achetez du bâti).
- Relire les écarts : travaux, étage, DPE, nuisances.
C’est exactement le travail que le chapitre Prix d’un rapport EnCasa automatise — indicatif, sourcé, pas un verdict d’expert.
Limites juridiques et d’usage
Les données DVF sont publiques. Les utiliser pour décider d’une offre reste à votre charge. Un vendeur n’est pas tenu de s’aligner sur la médiane. Un bien rare (dernier étage, patio, immeuble classé) sortira du nuage. Et les délais de consolidation font que l’année en cours n’est jamais complète.
Pour une méthode d’analyse plus large (risques, urbanisme, DPE), voir le guide analyse immobilière gratuite. Pour lancer une lecture sur votre adresse : formulaire d’analyse.