PLU, cadastre et constructibilité : vérifier l’urbanisme d’une parcelle
Zone PLU, prescriptions, cadastre : comment lire l’urbanisme d’un bien avec l’API Carto IGN, et pourquoi une belle parcelle n’est pas forcément constructible.
Urbanisme : la règle du jeu de la parcelle
Le plan local d’urbanisme (PLU, PLUi) dit ce que l’on a le droit de construire, d’étendre, de changer d’usage. Le cadastre dit où s’arrête la parcelle. Les deux se lisent ensemble. Une « belle parcelle de 600 m² » en zone naturelle ou en emprise de voirie n’est pas un terrain à bâtir.
L’API Carto (IGN / GPU) expose les zonages. EnCasa s’en sert pour rattacher une adresse à une zone et à des prescriptions publiques. Ce n’est pas un certificat d’urbanisme.
Ce qu’il faut lire en priorité
- Zone (UA, UB, AU, N, A…) : dense, pavillonnaire, à urbaniser, naturelle, agricole.
- Emprise au sol, hauteur, retrait : décisif pour une surélévation ou une annexe.
- Destination : habitation, mixte, commerce — utile en investissement.
- Servitudes : alignement, passage, monument historique, PPRI (qui recoupe Géorisques).
Le règlement écrit du PLU (pas seulement la couleur sur la carte) tranche. Les communes révisent. Une capture d’écran de 2019 peut être fausse.
Cadastre ≠ surface habitable
La contenance cadastrale n’est pas la surface Carrez, ni la surface de plancher. Un lot de copropriété a une référence ; le jardin peut être une jouissance exclusive sans être votre parcelle. Avant une division ou une construction, le géomètre et le notaire restent le chemin officiel.
Constructibilité : la question piège
« Est-ce constructible ? » n’a de réponse que pour un projet précis (maison, étage, changement d’usage). Le PLU donne le cadre ; le certificat d’urbanisme et le permis donnent la décision. Un rapport EnCasa signale la zone et les éléments publics disponibles, pour que vous arriviez en mairie avec la bonne question.
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